不動産投資は時間をかけてコツコツと

不動産投資はいかに負債比率が低くキャッシュフロー
がよいかがポイントです。

最初は我慢して小さく始めましょう。

例えば、現在貯金が毎月5万円だとして、キャッシュで
ワンルームを購入すると、

毎月の貯金額はさらに5万円増えて10万円になります。

そして、さらにもう1つキャッシュで増やせば、毎月15万
円にできます。

そうすれば、貯金の速度が増えていきます。
そしてどんどん資産を増やしていけばよいのです。

時間はかかりますが、一番安全でノウハウも少しずつ
貯まるため、最適かと思います。

いきなり一棟ものなどプロみたいな真似はしない方が
懸命です。

十分なキャッシュフローとノウハウを10年以上かけて
溜まてからでも遅くはありません。

何事も小さく始めることが大切ですね。

不動産価格は今の1/2まで下落する？

不動産市場は割安感がありますが、まだまだ下落すると
の見方があります。

先進国の中では、GDPに対して以前高水準のためです。

米国や英国を先例にすると今の1/2まで下がるであろうと
予測できます。

この下がったときが底値になるかと思います。

それまでは我慢して極力購入を控えた方がいいかもしれ
ません。

投資は我慢が必要です。

我慢できるかどうかが、投資の成功の秘訣なのかもしれ
ませんね。

何事も我慢！我慢！

不動産は利用価値で決まる時代へ

不動産は利用価値が担保価値になる時代へ突入した
と思っています。

日本は英国や米国に比べて、まだまだ不動産価格が
高いです。

現在の1/2くらいまで下がると見ています。
それだけ、売れないことを意味します。

つまり、これまでみたいに土地を持っているだけは、
資産になりません。

簡単には売れない時代なのです。

利用価値があり収入を生むものでなければ、銀行の
評価も得られなくなることでしょう。

そういった意識で、不動産を厳しく評価していかないと
投資は失敗するでしょう。

不動産投資は無借金経営が鉄則

不動産投資は小さく初めて大きく育てるのが鉄則です。
これはすべての投資にも当てはまります。

いきなり、借金を背負ってする投資はサラリーマンに
はリスクが大きすぎます。

片手間にやってもプロとは勝負できません。
殺人や事故死などで、一気に空室になったり、土地値
が下がり、売却してもローンが残ります。

こんな投資は安全とは言えません。

そのため、私が薦めるのが無借金で少しずつ増やして
次第に加速させていくやり方です。

・都内の中古ワンルームマンションを無借金で3つ以上
　☆数百万円から可能！リフォーム知識が身につく！
・中古戸建を無借金で3つ以上
　☆土地付の高収益投資へ！
・中古アパート一棟をローンで2つ以上
・そして、最後にマンション一棟をローンで1つ以上

が理想です。
つまり、十分なキャッシュフローが得られる安定した
状態にするまで我慢することが大事です。

この方法は、バブルなどを経験して痛い目にあった人
が薦める方法です。

こういった過去の失敗談が実は非常に参考になります。

昨今の成功本は投資経験が浅い人が書いたものが多く
本当の怖さを知らないものが多いです。

都内のワンルームマンション3戸

サラリーマンの間にまず実現しておきたい不動産投資は、
都内のワンルームマンションを3戸保有することです。

そして、無借金でも持っておくことです。
最初は借りても繰り上げ返済をして、安全な家計状態に
しておきましょう。

日本財宅などの優良な管理会社を選択して、安全に運用
すれば空室リスクが減らせます。

いきなり、土地付きのアパートやマンションは、リスクが大
のため、お勧めできません。

まずはキャッシュを安定させてから、上を目指すのがよい
と思います。

何事も小さく始めて大きく育てましょう。

不動産投資は都内中古ワンルームから

不動産投資にはリスクがつきものですが、いきなり高額な
土地付きの物件はハイリスクになります。

災害や事件、住人問題などで、一気に空室が広がる恐れ
があり、ローン返済ができなくなります。

そのため、借金なしでコツコツと都内の中古ワンルームを
分散して持つ方が最初はいいのです。

キャッシュフローに余裕ができてきたら、土地付きを購入
すればよいと思います。

以下に、その理由を詳しく書いた本を紹介しておきます。

これらの本は10年以上の不動産投資経験者が語る本で、
非常に説得力があります。

空き家を利用した会議ビジネス

空き家を利用して、会議室として企業に貸し出すビジネスが
好調のようです。

昨日のガイアの夜明けでやっていました。

会議室のために、毎月家賃を払い続けるのはもったいない
ですよね。

不況ではなおさらです。
そこに目をつけたビジネスといえるでしょう。

今後もこういう空き家ビジネスが増えていくことでしょう。
不動産は自分のアイデア次第で変わります。

私はまだまだ勉強が足りないようですので、もっと勉強して
ビジネスモデルを確立していきたいと思います。

不動産投資で絶対に譲れない条件

不動産投資で絶対に譲れない条件は、以下です。

・電車社会であれば、駅徒歩5分以内
・車社会であれば、駐車場必須

駅徒歩5分以内と掲載されていても実際は5分以上
かかります。

それは計算値が実際のかなり速いペースで歩いた
ときの計算値であるためです。

私も賃貸にはいくつか住みましたが、駅から遠いと
本当に悲惨でどこにも行きたくなくなります。

これは絶対に譲れません。

また、車社会であれば、ファミリー向けは必ず2台は
確保が必要です。

地方の空き家に人気が集まる

都心と地方の両方に住む、二地域居住者が増えて
いるようです。

古民家に人気があるようです。

ただ、まだ供給が追いついておらず、空き家のまま
が多いようです。

物件は人が住んでなんぼですので、ぜひ再利用を
所有者は考えてほしいものです。

伝統の継承や地域の活性化のためにも、ぜひ売却
や賃貸を検討してみてはいかがでしょうか。

空き家を有効利用して地域を活性化しましょう。

不動産の頭金はどうやって貯めるか

いざ不動産を始めたいと思っても、誰もが悩むのが
頭金です。

私の考える初期の不動産投資は現金買いですから、
避けては通れません。

ではどうやって貯めればよいのでしょうか？

貯金は言うまでもないですが、それだけでは時間が
かかりすぎます。

私が考える頭金の増やし方は、以下です。

1.新興国株
2.投資信託
3.ネットビジネス

1.と2.はキャピタル狙いのため、今なら中国・インド株
や基準額の低い投資信託がよいでしょう。

確実に増やすなら、積み立てがよいでしょう。

2倍～数十倍になるものがあるので、分散して仕込ん
でおけば、数年後に十分な資金が貯まります。

これらの頭金は配当・分配金狙いのものとは分けて
おきましょう。(目的が違うので)

次にオススメなのがネットです。
最初は大変ですが、軌道にのれば十分な資金となる
可能性があります。

ネットが得意な人はぜひトライしましょう。

不動産投資は小さく始めること

投資やビジネスの鉄則ですが、不動産投資も小さく
始めることが重要です。

小さいときに失敗も経験し、しっかりと知識と知恵を
蓄えていくのです。

誰もが一度や二度は失敗しています。

いきなり一棟買いなどのハイリスク投資はNGです。
取り返しがつかなくなります。

とすると、購入順序は限られていきます。

1.区分所有
2.戸建orアパート
3.マンション

の順序になります。

まずは1.ですが、都内に限定した方がよいでしょう。
また管理会社もしっかりとした会社をパートナーに
すべきです。

中古住宅市場が活発化

最近はりフォームブームということもあり、新築ではなく
中古物件を購入する人が増えてきているようです。

メリットとしては、新築の半値で買える上、間取りの変更
が自由ということが挙げられます。

資源の有効利用という点でもエコですしいいですね。

アメリカでは中古物件の方が価値が出たりするので、
日本もいずれそうなるかもしれません。

まだ日本では査定がグレーですので、これからどんどん
改善し安心して買いやすくなるでしょう。

中古で一番心配なのが、耐震ではないかと思います。
ここの基準を明確にしてほしいと思っています。

耐震強度の高い物件は価値が出てくるかもしれません。

売れる土地の面積は30坪から50坪

一般の住宅として売れる土地の面積は、30坪から50坪が
標準だそうです。

狭小も大きすぎも難しいようです。

竿旗(接道が少ない)は坪単価が下がります。
間口4に対して奥行き6が理想です。
間口は10メートルくらいは欲しいところです。

市街の利用価値の高い立地を除いては、基本このセオリー
が成り立つと思います。

安いからと言って安易に手を出すと、売却のローン返済が
難しくなるでしょう。

住宅を購入する場合の参考にしてみては。

"使える"設備ベスト10

今の時代、オートロックやバス・トイレ別は当たり前です。
その上で、使える設備のベスト10は以下です。

1位　ディスポーザー
2位　宅配ボックス
3位　IHクッキングヒーター
4位　浴室換気乾燥機
5位　ハンドシャワー水栓
6位　フルオートバス
7位　大型収納
8位　カメラ付きインターホン
9位　複層ガラス
10位　床暖房
※SUMOの新築マンション5.18より

参考になります。

不動産投資はキャッシュフローが重要

不動産投資は第一にキャッシュフローが重要です。

キャッシュフローとは、現金の流れを意味します。
これを意識しないと、黒字倒産してしまいます。

ある物件を購入し最初の家賃が振り込まれるまで
にローンの支払いがあったとします。
当然、キャッシュが手元になければ、払えません。

これでは、すぐに経営が悪化してしまいます。
ですので、キャッシュフローは重要です。

最初は時間がかかるが、現金で購入し手持ちに
余裕をもつことが大切だと思います。

不動産投資では一般的に以下が重要と言われて
います。

1.キャッシュフロー
2.レバレッジ

2.は必ず1.で安全を確保できるまでは手を出すべき
ではないと思っています。