売れる土地の面積は30坪から50坪

一般の住宅として売れる土地の面積は、30坪から50坪が
標準だそうです。

狭小も大きすぎも難しいようです。

竿旗(接道が少ない)は坪単価が下がります。
間口4に対して奥行き6が理想です。
間口は10メートルくらいは欲しいところです。

市街の利用価値の高い立地を除いては、基本このセオリー
が成り立つと思います。

安いからと言って安易に手を出すと、売却のローン返済が
難しくなるでしょう。

住宅を購入する場合の参考にしてみては。

"使える"設備ベスト10

今の時代、オートロックやバス・トイレ別は当たり前です。
その上で、使える設備のベスト10は以下です。

1位　ディスポーザー
2位　宅配ボックス
3位　IHクッキングヒーター
4位　浴室換気乾燥機
5位　ハンドシャワー水栓
6位　フルオートバス
7位　大型収納
8位　カメラ付きインターホン
9位　複層ガラス
10位　床暖房
※SUMOの新築マンション5.18より

参考になります。

不動産投資はキャッシュフローが重要

不動産投資は第一にキャッシュフローが重要です。

キャッシュフローとは、現金の流れを意味します。
これを意識しないと、黒字倒産してしまいます。

ある物件を購入し最初の家賃が振り込まれるまで
にローンの支払いがあったとします。
当然、キャッシュが手元になければ、払えません。

これでは、すぐに経営が悪化してしまいます。
ですので、キャッシュフローは重要です。

最初は時間がかかるが、現金で購入し手持ちに
余裕をもつことが大切だと思います。

不動産投資では一般的に以下が重要と言われて
います。

1.キャッシュフロー
2.レバレッジ

2.は必ず1.で安全を確保できるまでは手を出すべき
ではないと思っています。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリット・デメリットを以下に挙げて
みました。

■メリット
・資産が値下がりしにくい
・家賃が値下がりしにくい
・ローンが組みやすい

■デメリット
・空室により赤字化する恐れがある
・建物の維持管理が必要である
・換金性が低い

という訳で、株とか投資信託などの金融商品は、
レバレッジしなければ、マイナスになることは
ないですが、不動産投資は現金購入であっても
空室や維持コスト次第では、マイナスになること
があります。

不動産投資は最初の1戸目が大切

不動産投資は最初の1戸目が大切と考えています。

最初に失敗すると、持ち出しが増えるだけで資産が
資産を生むどころか、マイナスになり苦しくなります。

一戸目の買い方としては、

・長期空室の場合に自分達が住める物件であること

もしくは

・客付けのよい管理会社が販売する物件であること

がよいと思っています。

後者はキャッシュがよいでしょう。
また、両者とも1000万円未満の物件がよいでしょう。

前者は近所の物件、後者は日本財宅がよいでしょう。
そんな視点で、現在物件を探しています。

これからのアパート経営について

今月のお勧め本でも紹介していますが、女性投資家が
中心となって書いた本です。

傾向としては、築古物件はメンテナンスが大変、都心に
軸足を移しているようです。

マンション・アパート・テラスハウス・戸建は鉄骨やRCで
ないと、長い目でみると経営が難しいかもしれません。

また、地方も難しいようです。

ということで、私は筐体のしっかりした物件、できれば
鉄骨以上、立地のよい物件に絞りたいと思います。
＃都心がベストですが。。

都内の中古ワンルームを薦めている日本財宅の方針は、
やっぱり正しいかもしれません。

駐車場付きであれば駅10分以内、駐車場なしであれば
駅5分以内を原則とします。

不動産の頭金を集めるための方法

不動産を始めるにはまとまった資金が必要です。

私は以下のようなポートフォリオにして、資金を
貯めるようにしています。

・貯金
・配当/分配金
・リート
・ネット収入

貯金だけでは時間がかかりすぎるため、他からの
収入が重要です。

中でもネット収入に期待しています。

ネット収入が毎月10万円くらい得られるようになれば、
資金繰りが安定します。

中古ワンルームの購入条件

中古ワンルームの購入条件を更新しました。

【購入条件】
・東京23区内であること
・JR山の手線から各停で5駅以内であること
・最寄り駅へ徒歩5分以内であること
・20㎡以上の広さであること ★更新
・室内に洗濯機置き場があること
・オートロックがあること
・新耐震基準をクリアしていること
　※1981年6月1日以降の物件であること
・現金600万円以内で購入できること
　※諸費用入れて、650万円以内であること
・大規模物件(戸数が50戸以上)であること
・管理状態が良好であること
　※修繕計画がきちんとしてあること
・管理費/修繕費の合計が1万円以内であること
・住環境がよいこと
　※騒音がなく、コンビニ/スーパーが近いこと

そして、最後はしっかりとした管理会社に
託したいと思っています。

頂いたお金は使わない

突如お金が手に入ることがあるかと思います。
宝くじ、相続など。

しかし、これらのお金は自分で働いて得たお金
ではありません。

つまり、これをビジネスに投入しようとすると、
金銭感覚が麻痺しているため失敗します。

こういったお金は使わないのが鉄則です。
嫁に預けるのが一番いいでしょう。

労働して得たお金でビジネスを回していくこと
で、真剣に考えるのです。

ビジネスにおける1%の法則

ビジネス資金の目安ですが、1%の法則を目安
としています。

例えば、3000万円ならその1%にあたる30万円
が毎月の収入として入ることを意味します。

頭金は最低でも30%は入れます。
※銀行融資の標準額です。

金利が10%を超えても、安全にビジネスが可能
なことを意味します。

それが見込めない場合、資金投入は避けた方
がよいでしょう。

この法則で考えると、1件の家賃収入狙いなら、
1000万円未満にする必要があります。

私の理想の頭金(軍資金) for 投資

投資目的で、都内の中古ワンルームを3戸取得
したいと思っています。

頭金の方針を更新しました。

600万円の物件を以下のように購入していきたい
と思っています。

・1戸目　2014　38才(再会)
　頭金100%で購入　利益5.0万円～

・2戸目　2015　39才(財成)
　頭金50%で購入　利益2.5万円～　

・3戸目　2016　40才(安定)
　頭金30%で購入　利益1.5万円～　

ビジネスではなく、投資目的の場合、それなりの
の頭金かと思います。

上記方針であれば、かなりリスクを分散できます。
私の場合、配当・分配金の不労収入があるので、
実際はローン以上の不労収入があれば安全です。

私の理想の頭金（軍資金） for ビジネス

理想の頭金ですが、頭金30%の法則としたいと
思います。

頭金は多いに越したことはないですが、貯める
のに時間がかかります。

しかし、少なければリスクがあります。

ですが、以下の本で頭金3割あれば、十分購入
可能であることが分かりました。

かなりビジネスよりの知識が必要です。

総費用が1000万円未満で、頭金3割が当面の
私の指標です。

物件購入価格と賃料設定の関係

物件総費用と賃料設定の関係ですが、1%の法則
を採用しています。

つまり、物件の総費用が700万円だとすると、賃料
はその1%以上の7万円以上必要ということです。

それが見込めなければ、購入しません。

年間：84万円/700万円=0.12 → 12%
税金は管理費を差し引いても、10%確保できます。

金利が10%までは、大丈夫という計算になります。

安全ローン購入のための頭金の目安

住宅・アパートローンの頭金の目安は以下です。

・住宅ローン
　頭金の2割
　例.2000万円の場合、400万円
　
・アパートローン
　頭金の3割
　例.700万円の場合、210万円

上記が安全と言われています。
最悪、残価値で売って返すことができます。

新築の場合は、資産価値の減りが早いので、
注意が必要です。

不動産は投資目的ではなくビジネス目的で

以前、不動産は投資とビジネスとあると言っていたが、
投資目的だと失敗するので注意しよう。

優秀な販売・管理会社を信頼する手もあるが、最後の
責任はその物件を選んだ自分に降りかかります。

特に今の時代、住宅供給過剰で空室リスクが高いです。

つまり、ビジネスライクできちんと調査しコンセプトを
明確にしておかないと失敗します。

不動産は投資ではなく、立派なビジネスです。
いろんな本を読んで、たどり着いた結論です。

ピンチとなっても、販売・管理会社は面倒を見ませんよ。